最近，阿里法拍上挂出了广西南宁高坡岭路西侧一宗约45亩的地皮，起拍价5.2亿。这块地并不是传统的住宅大概商住地皮，而是一宗综合性子的地皮。

▲综合地皮就是包罗了住宅、贸易、办公、旅店、阛阓等所有业态于一体的地皮。

今天，明哥就先简单地说一下不良资产盘活，这也算是当年地产拿地佬们的入门底子知识。

简单来说，一家公司破产的时间可以分为破产重整和破产清算两种环境。在破产重整阶段时，该公司还不算真正的破产，只能说公司的原老板丧失了管理权，由破产管理人（通常是原借主）接管，管理人引入新的投资人出场，盘活该公司的资产。只要该公司的资产被盘活，原借主的债务还清，投资人拿走应得的收益，原公司的老板还是能拿回公司和管理权的（你就相当于被盘活了）。

而到了破产清算这一步时，公司就是真破产了。此时借主已经没有任何念想，只想把公司里的资产尽快变卖成现金，有一点算一点，卖完公司里所有能卖的东西，这家公司就彻底解散了。

以南宁高坡岭路地块的业主广西凯宇地产为例，2019年时，凯宇地产的债权人曾经尝试过举行破产重整。

▲当年，凯宇地产就尝试过举行破产重整，还想再挣扎一下。

但没人愿意去接办这个烫手的山芋。兜兜转转这么多年，凯宇公司的资产价值反而因为时间拖得太长而越拖越低。如今，借主们已经对凯宇地产不抱任何期望，只能走末了一步破产清算程序。

▲破产清算的话，就是地块能卖多少算多少，平沽也行。

高坡岭路地块“难产”原因

那么标题就来了，为啥高坡岭路这块地，这么多年都找不到对其感爱好的投资人呢？那就得先从地块的源头开始提及。

该地块位于南宁市最核心的凤岭北片区，于2013年1月30日被广西凯宇地产以底价拿下。之以是凯宇公司能底价摘牌，原因是该地块是一块显着的产业勾地。

▲地块周边配套设施成熟，紧邻南宁二中凤岭校区。

众所周知，产业勾地项目是一把双刃剑，既可以“阻拦”未知的竞争对手突然入场抢夺，同时也会给后来的投资人带来极高的进入门槛，导致项目无人敢接办，极难盘活。

而凯宇公司这块地就是典型的，自己设置的规划条件把自己都给“卡”死了。地块不但要求阛阓、旅店的面积占计容面积的57%~58%，还要求住宅部分90㎡以下的小户型要占到住宅面积的40%以上，还限高100米。别的，还要无偿赠送给广西区台办1.12万㎡的物业。

这个规划设计条件使得项目的设计难度大幅增加。项目曾找来国内多家着名设计公司举行PK比稿，但大部分的设计稿都很难做到限高100米以内的设计方案。大多数方案都突破了最早的原始限高（很大概规划条件修改了）。

▲项目设计方案均只能作为参考，毕竟全都突破了限高要求。

根据规划条件，我们就知道该项目是典型的鸡肋项目，白送都没人要的那种。抛开地块的地皮原始资本2.52亿，

地块中能快速变现的住宅部分，占比仅37%~35%，产品还都是卖不不上价的小户型。占据开发资本大头的是旅店、阛阓、写字楼等资产。这些资产既很难变现，又需要投入巨资建立，风险与回报不成比例。

▲这种投入巨大，回报却极低的项目很难吸引到投资人。

要说当年凯宇公司为啥要设定这样的规划条件？我们只能合理推测，地块获取的时间是2013年，当时的贸易尚有巨大的价值，价格卖得比住宅还贵。站在当年的视角来看，贸易比例多更符合开发商的长处最大化。如果凯宇地产在当时就立即开发，也不算啥大标题。

▲可如今时代变了，贸易都是赔钱货，没人会对贸易感爱好。

可凯宇公司直到破产了，该地块也没能动工。而凯宇公司自己给自己设定的规划条件，就是锁死项目盘活的最大枷锁。有这个条件在，没有几家地产公司会有爱好去盘活这样一宗不良资产。

而业内那些擅长操盘贸易地产的顶级开发商如太古、九龙仓、恒隆、嘉里等公司，人更看不上这种地皮。如果要做纯做贸易项目，人家干嘛不去接盘东盟商务区、中山路、水街等地区的贸易地产？

▲着名贸易地产公司有更多优质地段可供选择，压根看不上这个地区。

因此，凯宇地产从破产重整走到破产清算，最终是输给了时间。自己把自己的路走窄了。

广西首富的急速坠落

那么接下来的标题就是，凯宇公司当时就没想着马上开发吗？这就要牵扯出凯宇公司的实控人，2007年某润百富榜广西首富赖可宾。赖可宾不但是凯宇公司的老板，更是整个永凯集团为主体的资本“永凯系”的实控人。

▲整个“永凯系”贸易版图包括制糖、造纸、房地产等多个范畴。

在2013年之前，永凯集团在广西那是非常有贸易影响力和招呼力的公司。在这里，我们就不得不吐槽这“某润百富榜”了。这个榜单是真的“有毒”，但凡上了榜的富豪，就没几个下场好的。以至于后来，大佬们都要去充值，把自己的名字从这个榜单上“消掉”，也是相当离谱。

当时的永凯集团，是以糖业为主业，多范畴齐头并进的综合性集团。尤其是在房地产范畴，永凯集团手上拥有春晖地产、华凯地产、凯宇地产三大房地产开发平台。在南宁先后开发了永凯现代城、永凯春晖花园、华凯大院、凯宇国际等楼盘。

▲在南宁地产江湖中，永凯集团属于老牌地产开发商。

当时，永凯集团如果尽力转型房地产，恐怕也没有后面这么多事了。要知道在2002年，永凯集团进军房地产范畴时就一鸣惊人，一年内同时施工三个项目，是当年南宁唯一一个同时开发50万㎡规模的开发商。

▲当年的永凯春晖花园后来成了南宁凤岭北的着名楼盘。

不过，永凯当年起家的时间靠的是糖业，而最终引爆永凯资金链危急的仍然是其主业糖业。众所周知，广西是国内产糖大省，全国三分之二的糖产自广西。可是自2011年下半年以后，环球的糖产量严重过剩，导致糖价越来越低，国内的糖价乃至低于生产资本，导致糖企越生产，幸亏越多。

而2013年，国家开始出手调控房地产，房地产市场的形势也不好。根据后来赖可宾对广西官媒所述，他早在2013年就想对外出售其当时总价值24亿的物业（永凯春晖的商店、公寓等物业）。当时有一家区外企业自动上门提出合作，要永凯集团以自己价值24亿的物业作抵押，向该企业地点地的一家金融机构融资20亿元。

永凯信赖了这家企业，用自己的8亿现金流解套了原来押在金融机构手上的24亿物业，然后把这些物业抵押了给了那家合作公司指定的金融机构。后来赖可宾发现，这是那家企业的现实是借永凯的抵押物先给那家公司输血的套路。

▲在2014年还能让永凯公司当原告的官司是不多的，我们盲猜让赖氏入局的就是那家河北企业。

正当永凯的抵押物被套，资金被占用的关键时刻，此时某媒体来了一篇“广西前首富深陷危局”的负面消息报道，彻底把永凯的资金链危局暴露在大众的目光之下。乃至还披露了当年赖可宾在糖厂改制时的一系列“违规”操纵的细节，这在当时引发了巨大的舆论争议。

▲在这种双重打击之下，就算赖可宾再有能耐都很难力挽狂澜了。

如今，我们再来复盘当年的事变，可以看出这件事说不出的吊诡。当时永凯集团的总债务也并不多，当年到期的债务也不大。固然公司的现金流出了一点标题。这个事只要政府出面和谐，金融机构不抽贷、不停贷，给永凯集团出售资产还债续贷的时间，是能平稳过渡的。

可这事变咋就这么凑巧？永凯集团前脚才被一家外省的公司“套路贷”，自己的抵押物被套牢，资金被人占用。后脚就被一外省的消息媒体举行负面报道“攻击”，而且该媒体引用的资料大多数还是“涉密”级别的质料，是不能对外公开的，咋就被一外省媒体容易拿到了这些有贸易秘密的资料，然后对外公布？

这就不得不让人有一种“阴谋论”的想法，这永凯集团当年突然坍毁，很有大概是被人做局给“阴”了。这种环境在商战中还是比力常见的。否则很难表明，一家广西省外的媒体，在不通过南宁市国资委档案室的环境下，就能拿到当时南宁国资委的内部质料对外披露。

细品之下，当年这省外媒体也太牛叉了！由于报道中有一些“涉嫌贪腐”的细节，甭管这些细节的真假。其起到的最紧张的结果是，导致当时政府层面如果直接到场永凯公司的内部事务，就变得极其敏感，这又耽搁了政府层面救援永凯集团的时间。

▲真假不紧张，紧张的是直接阻断了永凯公司自救的路径。

最终，永凯公司就是在表里交困中，被金融机构、民间借贷给拖死了。而当时的凯宇公司，已经没有能力再发开发高坡岭路地块了。该地块也就遗留到今日，依然成为甩不掉的包袱。

写在末了

永凯公司的往事令人唏嘘，广西就这样少了一家实力民企。关于其中的深度细节，明哥就不再展开了。

但归根结底吧，打铁还需自身硬。永凯集团垮掉的锅，终究还得是赖可宾来背。要不是他当时膨胀了，能那么容易信赖人？能这么容易就被人贸易套路了？